Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnameleri
Tahliye taahhütnamesi, ev sahibinin belirli şartları taşıyan bir belgeye dayanarak kiracıyı dava veya tahliye talepli icra takibi yoluyla taşınmazdan çıkarma işlemidir. Bu süreç, kiracının kiraladığı taşınmazı önceden belirlenmiş bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir anlaşmaya dayanır. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir, bu koşulların eksikliği durumunda ev sahibinin tahliye talebi yasal dayanaktan yoksun kalabilir. Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin tanımı, geçerlilik koşulları ve yasal süreçleri ele alınmaktadır.
1. Tahliye Taahhütnamesinin Tanımı ve Önemi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı, kiraya verenin tesliminden sonra, belirlenen bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Bu taahhüt, konut ve iş yerleri kiralarında kiracının taşınmazı boşaltma zorunluluğunu yasal olarak ifade eder. Taahhütnamenin varlığı, kiralama sürecinin sona ermesinde ve taşınmazın tahliyesinde yasal bir temel sağlar. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir aylık süre zarfında kiracının tahliyesi için hukuki yollarla harekete geçebilir. Bu, ya tahliye taahhütnamesine dayalı bir dava açarak ya da icra takibi yoluyla gerçekleştirilebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmü, bu konuyu şu şekilde düzenlemektedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
2. Taahhütnamenin Geçerlilik Koşulları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için bazı yasal koşulların yerine getirilmesi gereklidir. Eğer taahhütname ile ilgili bu koşullar eksikse, bu durum kiracının taahhütname tahtında tahliyesini engeller. Geçerli bir taahhütname için gereken şartlar arasında belgenin yazılı olarak hazırlanmış olması, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenmiş olması, kiracı veya onun yetkilendirdiği bir kişi tarafından imzalanması ve net bir tahliye tarihinin belirtilmiş olması bulunur.
- Yazılı Olma: Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır. Pratikte, bazen sözlü anlaşmalar yapıldığına şahit olunmaktadır. Ancak, kiracının tahliye taahhütnamesi temelinde tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için bu taahhüdün yazılı formda olması esastır. Kiracının belirli bir tarihte veya koşulda sözlü olarak evden çıkacağını belirtmesi, yazılı bir taahhüt olarak kabul edilmez.
- Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmesi: Taahhütname, kira sözleşmesinden sonra verilmelidir. Aynı anda verilen taahhütnameler geçersizdir. Buradaki temel amaç, kiracının kiralama sürecinden kaynaklanan herhangi bir baskı hissetmeden, kendi özgür iradesiyle tahliye taahhüdünü imzalamasıdır. Bu, kiracının kendi kararını bağımsız bir şekilde verebilmesini sağlamak için önemlidir. Pratikte, bazen kira sözleşmesi ile eş zamanlı olarak tahliye taahhütnamesi düzenlenmekte veya kira sözleşmesine tahliye ile ilgili hükümler eklenmektedir. Ancak bu şekilde yapılan tahliye taahhütleri yasal olarak geçerli sayılmayacak ve kiracının tahliyesini sağlamada etkili olmayacaktır. Bu, taahhütnamenin kira sözleşmesinden bağımsız ve sonrasında oluşturulması gerekliliğinden kaynaklanır.
Tahliye taahhütnamesi konusunda yaygın bir diğer uygulama, kiracının boş bir taahhütnameye imza atmasıdır. Böyle bir durumda, kiracı imzaladığı belge ile hukuken bağlanır. Taahhütname daha sonra doldurulsa bile, belgedeki bilgilerin yanlış olduğunu göstermek için yazılı bir kanıt gereklidir. (Y.6 H.D., T. 22.01.1996, 307/413 ve Y. H.G.K., T. 12.12.1990, 6-569/628)
- Kiracı veya Temsilcisi Tarafından İmzalanması: Taahhütnamenin kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gereklidir. Ev sahibinin tahliye taahhütnamesini imzalaması zorunlu değildir. Ayrıca, metnin yazılı olarak hazırlanması için belli bir şekil şartı yoktur; bu nedenle, taahhütnamenin yazıcıdan çıktı alınarak hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmaz. Önemli olan, taahhütnamenin kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından imzalanmışolmasıdır.
-Tahliye Tarihinin Belirtilmesi: Taahhütnamede, tahliye tarihinin net bir şekilde belirtilmesi şarttır.
3. Tahliye Süreci
Taahhütnamedeki tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin takip edebileceği çeşitli yasal yollar vardır:
- İcra Takibi veya Dava Yolu: Kiraya veren, taahhütnamedeki tarihten itibaren bir ay içinde tahliye için icra dairesine başvurabilir veya dava açabilir. Ancak her iki yolun da kendine özgü incelikleri ve detayları mevcuttur. Buradaki usul işlemlerinin doğru şekilde gerçekleştirilmesi gerekir, aksi durumda kişi haklı olmasına rağmen istediği sonuca erişemeyebilir.
- Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren, tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunludur. Tahliye taahhütnamesine dayalı bir dava açmayı planlayan ev sahibinin, 7445 sayılı Kanun gereğince, 1 Eylül 2023'ten sonra başlayacak kiracı tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk sürecini dikkate alması gerekmektedir. Bu düzenleme ile tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması şart koşulmuştur. Eğer bu süreç yerine getirilmeden doğrudan mahkemeye başvurulursa, mahkeme davayı reddecektir.
4.Sonuç
Tahliye taahhütnamesini düzenlerken, geçerlilik şartlarının karşılandığından emin olunması önemlidir. Bu adımlara dikkat edilmemesi durumunda çeşitli zorluklar yaşanabilir veya süreç gereksiz yere uzayabilir, bu da zaman ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için, süreci doğru bir şekilde yönetmek adına hukuk büromuzla iletişime geçerek danışmanlık almanız yararlı olacaktır.